¿Vives fuera de México y quieres invertir en bienes raíces? Esto es lo que debes saber
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Adquirir un inmueble es una inversión muy importante que puede tener grandes beneficios a largo plazo, sin embargo, el proceso puede ser complicado, especialmente si radicas fuera de México. Si este es tu caso, no te pierdas nuestro post porque hoy te contaremos lo que debes saber.
1.- La utilización de representantes legales en México, es posible.
Sin importar si eres mexicano o extranjero, puedes llevar a cabo un proceso de compraventa de inmuebles desde el exterior del país. Lo anterior es gracias a que es posible tramitar un poder ante un notario público extranjero e inclusive, ante un consulado mexicano en cualquier parte del mundo.
La única diferencia entre el poder de notario extranjero y el poder consular, es que el primero, puede requerir de pasos posteriores para tener efectos, pasos que consisten en su apostillamiento (sello de validación de firmas), posterior traducción oficial y por último, su protocolización ante notario. En cambio, el poder consular, surte efectos legales sin trámites posteriores.
Si bien en cada caso deberá examinarse el lugar del mundo desde el cual se elabora el poder, pues existen tratados internacionales que pueden facilitar el otorgamiento y valides de los poderes, podemos decir que en general todos los poderes otorgados en el extranjero pueden tener validez y efectos legales en México.
Esto es una gran ventaja, pues es posible nombrar como tu representante legal en México tanto a una persona de confianza como a tus asesores legales en la compra. Lo anterior te permitirá avanzar con todas las firmas y tramitación, sin necesidad de viaja de forma constante. Probablemente el único momento en que sí recomendamos viajar, es en la fase temprana de selección del inmueble, pero los pasos posteriores, los cuales en su mayoría son procesos legales, pueden ser desahogados por medio de tu representante legal.
Los costos por tramitar este tipo de poderes son bajos y los tiempos de respuesta son ágiles de manera general. Definitivamente es una opción mucho más económica que programar repetidos viajes al país con el fin realizar y vigilar el proceso de compra de manera personal.
2.- Los extranjeros sí pueden comprar inmuebles, fuera de la zona restringida.
En la caso particular de los extranjeros, ellos pueden adquirir los derechos de propiedad de inmuebles en territorio mexicano siempre y cuando no se encuentren en una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas (franjas territoriales conocidas como “zona restringida”), de acuerdo con la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, lo anterior sin importar su calidad migratoria, es decir, no es necesario ser naturalizado mexicano o residente permanente, para tener capacidad legal de adquirir derechos de propiedad sobre inmuebles en el territorio nacional.
Lo anterior aplica tanto para personas físicas extranjeras, como para persona morales extranjeras.
En el caso de compras de inmuebles fuera de la zona prohibida, debe obtenerse un permiso para adquisición ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, mediante el cual se hace un convenio que consiste en que el extranjero que compra deberá considerarse como nacional respecto a sus bienes, y a no invocar la protección de su gobierno respecto a los bienes adquiridos. Esto, bajo la pena de perder en beneficio del Estado Mexicano los derechos de propiedad adquiridos, para el caso de incumplir con el convenio. Lo anterior es conocido como Cláusula Calvo.
El mencionado permiso de adquisición se ha convertido en un trámite administrativo como tal, en donde tan sólo es necesario indicar datos básicos de la operación de compraventa para que su otorgamiento esté prácticamente garantizado. Es decir, a diferencia de un trámite como una visa, no es necesaria ninguna entrevista con autoridades mexicanas para su otorgamiento. Este tipo de permisos puede ser tramitado por el representante legal del extranjero, sin embargo, el poder debe contener menciones especiales al respecto.
En el caso de algunos países, este permiso ha sido sustituido por un simple aviso con inclusión de la Cláusula Calvo, lo cual marca la tendencia en México a reconocer igual capacidad legal de adquisición de inmuebles tanto a nacionales como extranjeros, pues las razones históricas sobre este tipo de restricciones ya no están vigentes, principalmente motivadas por movimientos bélicos del pasado.
3.- Los extranjeros sí pueden comprar inmuebles, dentro de la zona restringida, por medio de un fideicomiso bancario.
De acuerdo con la Ley de Inversión Extranjera de México, los extranjeros sólo podrán adquirir propiedades en territorio nacional que se encuentren dentro de la zona restringida por medio de un fideicomiso.
En términos estrictamente legales, tener la propiedad por medio de un fideicomiso quiere decir que el extranjero no es como tal el “propietario directo” del inmueble, en su lugar, un banco mexicano estará como titular de los derechos de propiedad, pero dicho banco sólo podrá actuar bajo las instrucciones y en beneficio del extranjero, quien tendrá en todo momento el control completo sobre el uso, goce y disfrute de la propiedad.
Para la constitución de este tipo de fideicomisos de adquisición de inmuebles en zona restringida, se necesita un permiso otorgado por la Secretaría de Relaciones Exteriores a favor de la institución financiera que fungirá como el fiduciario. El permiso sólo puede establecer que el fideicomiso dure un máximo de 50 años, sin embargo, esto plazo puede prorrogarse. En este caso, es la institución bancaria quien realiza la solicitud del permiso.
Se debe contratar con una institución financiera mexicana el servicio de fideicomiso para este tipo de adquisiciones y se deberán pagar los honorarios fiduciarios aplicables según la institución elegida. Desde luego, la creación del fideicomiso se realiza por medio de escritura pública ante notario.
El fideicomiso tiene la gran ventaja de permitir al extranjero designar a sus beneficiarios en caso de muerte, sin necesidad de otorgar un testamento en México o en cualquier otra parte del país, lo cual da seguridad legal para la transmisión de dicho activo hacia las personas elegidas de manera muy sencilla en caso de llegar a faltar.
4.- Comprar inmuebles desde el extranjero por medio de sociedades mexicanas.
Una opción más para adquirir inmuebles desde el extranjero, es realizarlo por medio de una empresa mexicana. Lo anterior quiere decir que la persona que desea adquirir el inmueble, puede crear en México, una sociedad mercantil mexicana que tenga por fines la compra del inmueble deseado.
Tanto los extranjeros como cualquier residiendo fuera de México, pueden ser accionistas de dichas empresas mexicanas, cuyos fines sean la compra y manejo de bienes inmuebles, sin mayores autorizaciones o restricciones. Bajo esta alternativa, el que legalmente aparecería como propietario del inmueble sería la sociedad mexicana recién creada, y los accionistas, serían quienes controlarían dicha empresa.
Al ser una sociedad con posibilidad de admitir extranjeros como accionistas, sólo hay que remarcar que tiene una limitación en cuanto a la adquisición de inmuebles en la zona restringida en tratándose de inmuebles para fines residenciales, pues en este caso deberán realizar su compra por medio del fideicomiso antes comentado.
Respecto de los inmuebles en zona restringida con fines no residenciales, sólo es necesario dar un aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores. Se consideran como fines no residenciales, a los inmuebles turísticos, industriales y comerciales, entre otros.
Si bien este vehículo de compra de inmuebles llega a ser muy conveniente para colocar fondos de pensiones en México bajo leyes americanas, también hay que recordar que la sociedad mexicana tienen por el hecho de existir, obligaciones propias, tales como declaraciones de impuestos mensuales y anuales, así como la obligación de celebrar asambleas anuales.
5.-Sobre los impuestos y gastos para adquisición de inmuebles en México.
Si bien la materia de compra de inmuebles se rige por leyes estatales, lo cual quiere decir que en cada Estado de la República veremos variaciones en los procesos de compraventa y cálculo de los costos de estos procesos, en términos generales se puede aseverar que la inversión en bienes raíces con la compra de inmuebles por parte de personas fuera de México, ya sean nacionales o extranjeros, causaría los mismos impuestos y gastos que la compra del mismo inmueble por parte de un nacional mexicano residiendo en el país.
Y no sólo se causan los mismos impuestos y gastos, sino que además, se aplican las mismas tasas o tarifas que aplicaría para una persona mexicana viviendo en el territorio nacional. En pocas palabras, los costos serían muy similares en uno y otro caso, lo cual es también una gran ventaja. No hay tasas especiales o que sean más altas para el caso de compradores extranjeros o compradores fuera de México.
En todo caso, los gastos adicionales para extranjeros y personas residiendo fuera de México, serían los que involucran el poder otorgado en el extranjero y los gastos por constitución de fideicomiso, para el caso de necesitar la intervención de uno. De igual manera, los gastos para constitución de una sociedad mexicana, podrían ser gastos adicionales.
6.-Sobre el manejo de divisas en la compra de inmuebles desde el extranjero.
Conforme las leyes mexicanas que rigen los pagos de cualquier operación, incluyendo la compraventa de inmuebles, se establece que el pago de cualquier obligación deberá realizarse en Pesos Mexicanos, independientemente de la moneda en la cual se haya pactado esa obligación.
Lo anterior aplica tanto al precio como a los gastos que genera la operación de compraventa de inmuebles. Todo debe pagarse en Pesos Mexicanos.
Por lo antes dicho, es muy importante el adecuado manejo de las divisas y los tipos de cambio de la persona que está residiendo fuera de México, quien normalmente cuenta con los recursos para liquidar el precio de compraventa, en una moneda distinta al Peso Mexicano.
El riesgo cambiario podría hacer que el comprador incumpla con los contratos celebrados con el vendedor, pues el la variación en tipos de cambio no está establecida como una causa para retrasar o dejar de cumplir obligaciones legales contractuales.
Podríamos imaginar el caso en que un comprador extranjero celebra un contrato privado de compraventa y a esa fecha existía un tipo de cambio que convenían y podría hacer pagable el precio del inmueble; con posterioridad podrían existir variaciones cambiarias repentinas y por situaciones imprevisibles, haciendo por tanto impagable para dicho extranjero una obligación que se debe pagar en Pesos.
Es necesario por tanto tener una planeación o cobertura en el tema de divisas, siendo la solución más sencilla, el abrir cuentas en Pesos Mexicanos para ir reservando el dinero que se utilice para solventar tanto el precio de compraventa como los gastos de compra.
En general la compraventa de inmuebles es una material que actualmente está altamente regulada y por su complejidad, siempre es recomendable acercarse a abogados expertos en temas inmobiliarios que puedan asesorar a los compradores e inversores sobre todos los requisitos y procesos legales adecuados. Si este es tu caso, antes de invertir en bienes raíces y concretar acuerdos, contáctanos en BRAIZ Abogados somos abogados inmobiliarios en asesoría legal, redacción de contratos, juicios civiles, penales y administrativos para proteger a nuestros clientes. Asesoramos de manera regular a personas físicas y morales en el extranejero en la adquisición y manejo de sus compras e inversiones inmobiliarias. Escríbenos al correo [email protected] o llámanos al teléfono (55) 4377-3263 para más información. Con gusto te atenderemos.