Inmobiliarias fraudulentas

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La mayoría de los mexicanos ahorramos por muchos años para tener un patrimonio para nuestra familia, por lo que tener nuestro propio hogar no es nada fácil. Sin embargo, miles de personas han sido afectadas por el fraude inmobiliario ya que de acuerdo con datos de la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), una de las diez principales causas de quejas recibidas son hacia inmobiliarias fraudulentas, especialmente de consumidores de la Ciudad de México, Jalisco, Guanajuato, Estado de México y Nuevo León.

¿Cuáles son los fraudes inmobiliarios más comunes en México?

Fallas o desperfectos ocultos

También llamados vicios ocultos, son daños en el inmueble que no se notan a simple vista, pero que representan graves problemas a mediano y largo plazo para usar el inmueble conforme su naturaleza; por ejemplo, fallas en la instalación eléctrica, grietas en las paredes, humedades recurrentes, tuberías deterioradas, daños en la cimentación o estructuras entre otras. Este tipo de defectos se convierten en situación de fraude sólo cuando el dueño del inmueble particular o el desarrollador inmobiliario (en caso de inmuebles nuevos), ocultó de manera intencional dichos desperfectos y no se mencionaron durante el proceso de venta.

Si bien muchas veces las inmobiliarias no son conscientes de los daños ocultos, es su responsabilidad verificar la estructura de la vivienda para dar una garantía, o bien, informar a los clientes potenciales. De lo contrario, ocultar deliberadamente la información es una falta que se puede reclamar ante la Profeco o instaurar acciones legales, inclusive de naturaleza penal.

Los vicios ocultos afectan al patrimonio del comprador de manera muy severa, pues no sólo afecta el uso y posesión actual respecto del inmueble comprado, sino que también, afectará cualquier intento que se haga de volver a vender el inmueble dañado a terceras personas, en cuyo caso resultará responsable civilmente por vender un inmueble en dichas condiciones frente a los nuevos compradores.

Solicitar pagos anticipados sin garantía

Lamentablemente, muchos compradores de inmuebles primerizos caen en trampas como pagar fuertes sumas de dinero por adelantado para apartar una propiedad en preventa, o con un descuento; incluso, las inmobiliarias fraudulentas piden enganches cuantiosos para comenzar con los trámites para formalizar la compra. El gran problema viene cuando dichos montos se piden depositar o transferir a las cuentas de una persona ajena al dueño del inmueble, pudiendo ser inclusive a las cuenta de una empresa que desde luego, no acredita ser el propietario.

La situación se complica, al no haber una garantía o documentación que respalde el pago, pues muchas veces ni contrato se firma. Las personas o empresas que recibieron el dinero se desaparecen y no es posible volverles a contactar. Esta actividad se conoce como coyotaje, y es muy importante que los consumidores sepan que no deben dar anticipos fuertes de dinero sin documentos que avalen que su dinero realmente irá hacia la compra del inmueble que les interesa y con soporte de por lo menos un contrato privado firmado con quien acredite ser el dueño legal del inmueble.

Muchos defraudadores saben que los honorarios y gastos que un comprador afectado tendrá que invertir para tomar acciones legales, será una cantidad que puede llegar a igualar e incluso superar, el monto defraudado. Esto por sí mismo, desanimará en gran mayoría a los clientes defraudados para perseguir legalmente a los responsables, creando un círculo de impunidad para este tipo de empresas.

Anuncios falsos

Este es uno de los fraudes inmobiliarios más graves ya que el responsable puede estar suplantando la identidad del vendedor del inmueble, hacerse pasar por un agente inmobiliario de empresas fantasma, o bien, ofertar inmuebles que no están a la venta o que pertenecen a alguien más.

Es común que los fraudes relacionados con anuncios falsos se anuncien por internet, con fotografías robadas de inmuebles a los que nunca se puede acudir físicamente. El objetivo puede ser convencer al interesado de que realice algún depósito para apartar el inmueble, o robar los datos personales para darles un uso inadecuado.

Es muy importante tener en cuenta como recomendación general, que no deberán darse pagos de ninguna naturaleza sin antes haber podido visitar el inmueble. El poder visitar un inmueble nos puede sugerir que la posesión está libre y sin afectaciones. En segundo lugar, tomar en cuenta que siempre se puede verificar por lo menos, el estado que guardan los inmuebles en el Registro Público de la Propiedad y con ello constatar si estamos contratando con las personas correctas.

Falsificación de documentos

Como su nombre lo indica, son vendedores que recurren a falsificación de documentos para vender casas o terrenos abandonados sin tener la documentación para realizar una venta formal, o bien, vender una propiedad que no es suya.

En otra variante de este tipo de fraude, se pueden llegar a utilizar documentos que no son propiamente falsos, si no que son documentos no actuales o afectados por u vicio legal.
Pondremos por ejemplo para el primer supuesto, el caso en que el defraudador muestre escrituras públicas de un dueño anterior del inmueble, más no las actuales.

Para el segundo supuesto, el ejemplo sería que el defraudador exhibiera un poder notarial del dueño real, pero dicho poder fue firmado por alguien que suplantó la identidad del dueño. Desde una perspectiva legal, el poder es válido y fue legítimamente otorgado ante un notario (es decir, no es un documento falso), sin embargo, puede invalidarse si se demuestra que hubo una suplantación de identidad.

Los defraudadores inmobiliarios cada vez refinan más sus técnicas y mecanismos de engaño, pues llegan a presentar información real mezclada con información imprecisa y otros documentos defectuosos, para ganarse la confianza del potencial comprador y obtener el dinero.

Inmuebles con serios problemas legales

Se ha vuelto cada vez más común, que las inmobiliarias intentan vender inmuebles a interesados en la compra, con defectos legales graves que incluso, llegan a impedir y hacer imposible la firma de una escritura pública ante notario.

El gran peligro con esta modalidad reside en que el cliente se entera de dichos problemas legales una vez que ha dado un enganche y firmado un contrato, dejándolo en una posición muy vulnarebla pues no es posible concretar la compra sin antes emprender diversos procesos legales para la regularización del inmueble, los cuales, pueden aumentar el presupuesto de compra a niveles no calculados.

La gran dificultad de notar este tipo de defectos, reside en que no son visibles a simple vista por parte de los compradores. Sólo un abogado especializado en inmuebles podría detectarlos con antelación debida. Lo problemas legales pueden venir de temas sucesorios, temas matrimoniales, adeudos hipotecarios, adeudos con impuestos de predial o derechos por servicio de agua, juicios en proceso, investigaciones penales sobre el inmueble, entre muchos otros.

¿Cómo evitar ser víctima de inmobiliarias fraudulentas?

Jamás entregar apartados sin antes poder visitar físicamente la propiedad.
Evitar entregar enganches fuertes, sin antes poder revisar la documentación legal y siempre hacer el pago por lo menos, contra la firma de un contrato privado con el dueño.
Siempre hacer el pago de cantidades fuertes, a las cuentas bancarias de quien acredita legalmente ser el dueño.
Investiga a la agencia inmobiliaria y asegúrate de que los vendedores con los que tienes contacto realmente sean parte de la empresa.
Si buscas comprar una propiedad, contacta a asesores legales inmobiliarios de prestigio y asesórate con otros profesionales como un notario público o un perito en materia de construcciones.
Asegúrate de conocer tanto al vendedor como al inmueble antes de cerrar un trato o realizar un depósito: acude a sus oficinas, solicita referencias, página web o una identificación oficial.
Desconfía de ofertas demasiado accesibles propiedad precios que están muy por debajo de valores del mercado.
Solicita hablar con el dueño de la propiedad, una oferta real de una inmobiliaria de confianza debe darte la posibilidad de contactar al dueño.
Investiga si la inmobiliaria ha tenido quejas ante la Profeco y busca opiniones de otros compradores a través de su página web o redes sociales.
Lleva a la construcción a un arquitecto o ingeniero para una revisión general de la estructura para detectar fallas y, en caso de encontrarlas, negociar el precio o valorar si realmente conviene la compra.

Fui víctima de fraude, ¿Qué puedo hacer?

Dependiendo el caso, una de las primeras acciones sugeridas es acudir a la Procuraduría Federal del Consumidor a presentar una queja; este organismo citará a la inmobiliaria para intentar llegar a un acuerdo. Es importante resaltar que la Profeco tan sólo es una autoridad administrativa, por lo cual, lo más que puede hacer es apoyar a las partes a llegar a un acuerdo y en su caso, imponer multas a la inmobiliaria que haya actuado en contra de la Ley Federal de Protección al Consumidor, más no podrá ordenar obligatoriamente la devolución de ninguna cantidad ni podrá declarar la rescisión de ningún contrato.

Si la Profeco no fue una medida suficiente, el siguiente paso es acudir a levantar un acta de hechos al Ministerio Público, presentando el contrato, la identificación del vendedor y toda la documentación que se tenga para intentar recuperar el dinero depositado y deslindar responsabilidades al comprador.

La tercera vía es a través de una demanda civil por daños y perjuicios, donde se debe presentar el contrato de compraventa, la documentación que avale los depósitos y las pruebas con las que se cuente.

Es muy importante no dejar pasar una situación tan grave como el fraude inmobiliario, ya que los estafadores siguen cobrando víctimas si no se les detiene.

En Braiz Abogados somos un despacho jurídico especializado en derecho Inmobiliario y te brindamos asesoría legal y representación en juicios civiles, penales o administrativos para que logres justicia y recuperes el dinero que con tanto trabajo ganaste para formar tu patrimonio. También podemos asesorarte para prevenir el fraude y redactar contratos de compraventa o alquiler que protejan tu inversión antes de que suceda lo peor.

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