Regulación de los Desalojos por la Ley Constitucional de los Derechos Humanos de la CDMX ¿Negocio Inmobiliario en Peligro?

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El día 8 de febrero del año 2019, apareció en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, la publicación de una ley titulada «Ley Constitucional de Derechos Humanos y sus Garantías de la Ciudad de México».

El artículo 60 de la mencionada ley, trata sobre le tema de desalojos y lanzamientos, mismo que por su importancia se transcribe a continuación:

Artículo 60. Para evitar que los desalojos forzosos o lanzamientos, violen, entre otros derechos, el derecho a una vivienda adecuada, podrán llevarse a cabo sólo en casos excepcionales. Antes de realizarse, las personas que serán desalojadas tienen el derecho a: no ser discriminadas, que se estudien todas las demás posibilidades que permitan evitar o minimizar la necesidad de recurrir a la fuerza; la debida indemnización en caso de ser privados de bienes o sufrir pérdidas inmateriales; y contar con las debidas garantías procesales, lo que incluye la obligación del juez de dar audiencia a las personas que puedan ser objeto de un lanzamiento de su domicilio. Las autoridades competentes deben garantizar el adecuado realojamiento, de las personas sin recursos desalojadas, en un radio no mayor a 15 kilómetros tomando como centro el lugar de origen.

Las autoridades y poderes públicos de la Ciudad pondrán a disposición la información pública necesaria para conocer el número de personas desalojadas de las viviendas en las cuales tenían su domicilio, el lugar y las causas de los desalojos.

El Gobierno de la Ciudad de México, con base en el Plan General de Desarrollo y en el Programa de Ordenamiento Territorial, diseñará, ejecutará y regulará la política habitacional que garantice el pleno cumplimiento de lo establecido en los párrafos anteriores. Esta política contará con la participación de los sectores público, privado, social, y académico.

La primera parte del artículo transcrito ha generado una serie de comentarios, notas periodísticas, dudas y miedos alrededor de su aplicación concreta para las empresas y personas están dentro del negocio inmobiliario, pues al parecer, el texto de la ley da protecciones «exacerbadas» e «injustificadas» a las personas que incumplen contratos de arrendamiento así como a personas o banda delictivas que sin derecho alguno, ocupan inmuebles cuya propiedad o posesión no es a todas luces «legal» o «justifica».

Se teme, frente a la redacción de dicho artículo, que exista una desprotección o inoperancia de los procedimientos civiles y de ejecución, en afectación a los intereses de quienes si pueden acreditar sus legales y legítimos derechos sobre un inmueble en la Ciudad de México. Una «desprotección total» a los propietarios legales de un inmueble.

Sobre dicho punto en particular, hemos recibido un número no pequeño de consultas por parte de nuestros clientes y socios comerciales, a lo cual, podemos decir de forma concreta, que la lectura e interpretación legal de dicho artículo merece una lectura con más detenimiento.

De una lectura legal del artículo en comento, podemos desprender las siguientes conclusiones, mismas que se fundamentan y justifican más adelante en esta mismo artículo:

El artículo 60 de la Ley, no viene a quitar ningún derecho a propietarios de inmuebles, ni a empeorara sus acciones legales contra ocupaciones ilegales de inmuebles o incumplimiento de contratos.
El artículo 60 de la Ley, no viene a innovar de forma sustancial, la regulación de los desalojos o lanzamientos, pues la ley reproduce el contenido de Tratados Internacionales celebrados por México años antes, en materia de derecho a la vivienda, mismos que ya eran ley aplicable para toda la República (incluida la Ciudad de México) desde las resoluciones de la Suprema Corte de Justicia en los años 2013 y 2014.
El artículo 60 de la Ley, sólo viene a ratificar, que el uso de la fuerza pública en los desolojos o lanzamientos, debe ser la última medida, más no se encuentra prohibido la utilización de la fuerza pública.
El artículo 60 de la Ley, está dirigida a las autoridades de la Ciudad de México, no a los particulares.
El artículo 60 de la Ley, sólo viene a imponer una carga de gasto público a la Ciudad de México, pues viene a obligarlo de forma concreta, a la reparación de daños por uso de fuerza, así como a reubicar de los afectados, más dichas obligaciones no pueden interpretarse a cargo de quien logró vencer en un juicio debidamente llevado.

A.- Frente a quién opera el artículo 60.

Sin entrar en la vasta doctrina y regulación nacional e internacional de los derechos humanos, podemos decir en forma simple, que se tratan de derechos que se ejercen para protección de cualquier persona en contra de la arbitrariedad o actividad del Estado.

Es decir, un derecho humano, es una prerrogativa de natural y obligada protección por tratarse de un aspecto indisoluble del hecho de ser humano bajo cualquier condición y que le es necesario para su pleno desarrollo.

Estos derechos se han plasmado en la ley constitucional de más alto rango en un sistema jurídico, con el fin de que el mismo Estado Mexicano y todos sus órdenes de gobierno, estén obligados no sólo a respetar ese derecho humano, sino a promoverlo y protegerlo, bajo diversos mecanismos.

Si vemos la redacción del artículo 60, así como la ley entera en comento, se podrá observar que su redacción está pensada como una orden de protección hacia cualquier persona, frente a actuaciones de las autoridades formales y materiales de la Ciudad de México, en materia de desalojos.

De tal forma, es inconcebible interpretar o concluir, que dicha ley «prohíba el desalojo o lanzamientos» de forma absoluta o «quite derechos a los propietarios de inmuebles en la Ciudad de México». Sólo garantiza la integridad personal de los desalojados o afectados, que es a cargo y costa de la Ciudad de México, no a cargo y costa del propietario.

Lo que nos explica el artículo 60, es únicamente la forma o manera, en que el poder público de la Ciudad de México, debe ser ejercido en tratándose de órdenes de lanzamientos o desalojos «forzosos». De ninguna forma prohíbe un desalojo o lanzamiento utilizando fuerza pública.

Nos parece muy desatinado el uso del término «desalojo forzoso», pues puede llegar a pensarse que un desalojo o lanzamiento que es legalmente procedente y por tanto, con posibilidades de ser ejercido aún por la fuerza pública, están restringidos a casos «excepcionales» que la misma ley no enuncia. Lo cual está muy alejado de su interpretación.

Creemos por su parte que el término «desalojo con uso de fuerza pública» hubiera sido más adecuado a la situación que se pretende regular.

El artículo 60 simplemente ordena al ejecutor de una orden de desalojo o lanzamiento, que, para utilizar la fuerza pública, deberán primero agotarse otras alternativas así como efectuar un análisis de daños colaterales, que el mismo artículo menciona como derechos de quien sufrirá el desalojo o lanzamiento: «…antes de realizarse, las personas que serán desalojadas tienen el derecho a: no ser discriminadas, que se estudien todas las demás posibilidades que permitan evitar o minimizar la necesidad de recurrir a la fuerza; la debida indemnización en caso de ser privados de bienes o sufrir pérdidas inmateriales; y contar con las debidas garantías procesales, lo que incluye la obligación del juez de dar audiencia a las personas que puedan ser objeto de un lanzamiento de su domicilio…».

La modulación de la fuerza pública de la Ciudad de México, debe pasar entonces, por el análisis de los puntos que exige el mismo artículo 60, antes de la utilización plena de fuerza pública contra particulares, a saber:

Verificar que no existe discriminación.
Plantear posibilidades para evitar uso de fuerza.
Estudiar posibilidades para usar menos fuerza.
Analizar si procede alguna indemnización por pérdidas material o inmateriales, por utilizar fuerza pública en mayor o menor medida.
Verificar que los afectados por el lanzamiento, hayan gozado de garantías durante el proceso, como lo es el ser oídos y vencidos en juicio.

Efectuado todo lo anterior, el uso de la fuerza pública plena como medida «excepcional» se encuentra justificada y permitida.

Evaluamos también como muy poco acertado la redacción del artículo 60, al momento de establecer que el decir que los desalojos «forzosos» o lanzamiento sólo «podrán llevarse a cabo sólo en casos excepcionales«. Debió decir, para mayor claridad que en los «desalojos o lanzamiento el uso de la fuerza pública plena, será el último recurso.»

A la vez creemos que gracias a su redacción desacertada, se puedan suscitar argumentaciones fuera de lugar por parte de afectados en los procedimientos de desalojo o lanzamiento, con el fin de retardar el procedimiento de forma injustificada.

B.- Interpretación de la norma en el sistema de derechos humanos mexicano.

En en el caso concreto de análisis judicial o administrativo de algún caso que implique diligencias de desalojo o lanzamiento, están confrontados 2 derechos humanos fundamentales plenamente vigentes y reconocidos por la Constitución Federal y los Tratados Internacionales.

Por un lado, el derecho humano que tiene el ocupante de un inmueble a disfrutar de una «vivienda adecuada o digna» (Artículo 4 de la Constitución Federal) y por otro, el derecho que tiene el propietario que no ocupa esa vivienda a «no ser privado de una propiedad o derecho, sin un juicio llevado con todas sus formalidades y conforme leyes anteriores al hecho» (Artículo 17 de la Constitución Federal).

En materia de derechos humanos se utilizan la ponderación de derechos humanos, así como el principio de interpretación que otorgue mayor protección a los derechos humanos, con el fin de decidir sobre casos como el que se presenta.

Esta aparente confrontación ya ha sido expuesta ante la Suprema Corte de Justicia, arrojando 2 criterios que nos parecen de especial mención para este caso, los cuales han confirmado que el derecho humano a la vivienda digna y decorosa, no es un obstáculo para el ejercicio legal de los derechos del propietario de un inmueble para obtener su recuperación, según la interpretación histórica de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

Copiamos las partes relevantes de dichos criterios:

«ACCIÓN REAL HIPOTECARIA. SU EJERCICIO NO TRANSGREDE EL DERECHO HUMANO A UNA VIVIENDA DIGNA, ESTABLECIDO EN EL ARTÍCULO 4o. DE LA CONSTITUCIÓN FEDERAL. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la tesis 1a. CXLVI/2014 (10a.), publicada en el Semanario Judicial de la Federación del viernes 11 de abril de 2014 a las 10:09 horas y en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, Décima Época, Libro 5, Tomo I, abril de 2014, página 798, de título y subtítulo: «DERECHO FUNDAMENTAL A UNA VIVIENDA DIGNA Y DECOROSA. ALCANCE DEL ARTÍCULO 4o., PÁRRAFO SÉPTIMO, DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS.», estableció que el alcance a dicho derecho humano se encontraba definido por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de Naciones Unidas, en la observación general número 4, de título «El derecho a una vivienda adecuada» (párrafo 1 del artículo 11 del Pacto de Derechos Económicos, Sociales y Culturales), de la que podemos establecer que el derecho humano a una vivienda digna y decorosa consagra en favor de los ciudadanos la potestad de exigir al Estado, que cumpla con un estándar mínimo de insumos, materiales y servicios indispensables para el desarrollo adecuado de la vida del ser humano. Contempla aspectos prestacionales tales como: seguridad jurídica en la tenencia, disponibilidad de recursos, gastos soportables, habitabilidad, asequibilidad, lugar y adecuación cultural. Sin que conlleve proteger la propiedad o posesión del lugar donde se habite, pues esa parte corresponde a los derechos civiles y políticos. Por su parte, de acuerdo al artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, los particulares no pueden hacerse justicia por propia mano, por ello, para pedir la ejecución de una hipoteca es que deben acudir ante los tribunales a dilucidar sus pretensiones; empero, para ejercer la función jurisdiccional del Estado y privar de la propiedad a una persona, es requisito indispensable observar lo establecido en el artículo 14 constitucional. En esas condiciones, el ejercicio de la acción hipotecaria es acorde con el parámetro de control de regularidad constitucional, en tanto que tiende a hacer efectivos los derechos civiles y políticos de los sujetos; busca investir de seguridad a los negocios jurídicos y hacer efectivo el derecho humano a la propiedad privada, pues en virtud de ella, el Estado puede ejercer su jurisdicción a fin de hacer cumplir las obligaciones que se contraen en el marco de las relaciones privadas garantizadas mediante el derecho real hipotecario; de ahí que su ejercicio no transgreda el derecho humano a una vivienda digna, establecido en el artículo 4o. de la Carta Magna. SEGUNDO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL SÉPTIMO CIRCUITO. Amparo directo 679/2014…»

C.- La razón fáctica del artículo 60.

Varios ciudadanos han sido víctimas de desalojos y lanzamientos no apegados a la ley, con un uso desproporcionado de fuerza pública o peor aún, con uso de golpeadores privados; con prácticas delictivas articuladas por bandas inmobiliarias y recuperadoras de cartera crediticia, que pretenden actuar fuera del marco legal y constitucional.

Diversas organizaciones de la sociedad civil presionaron la inclusión del artículo 60 en la Ley en comento, pues si existieron y existen casos de completo atropello a normas fundamentales del procedimiento de lanzamientos y un uso desmedido de fuerza como primer recurso de actuación. El artículo 60, fue escrito pensando en estos casos de forma específica.

Sin embargo, opinamos que su inclusión no abona en mucho al sistema de derechos humanos que prevalece en todo el país, sólo viene a adoptar por medio de una normativa interna, las disposiciones de orden internacional que ya estaban reconocidas y asumidas por México de tiempo atrás.

La problemática no es nueva. Desde la emisión de las Observaciones generales números 4 y 7 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, las cuales le son aplicables a México, por ser parte del Pacto de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (PDESC), ya se menciona toda esta regulación o modulación de la fuerza pública en desalojos.

En 1991, después de hacerse una evaluación a los países que forman parte del PDESC, entre ellos México, se señaló que todas las personas deberían gozar de cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desalojo con uso de fuerza pública, el hostigamiento u otras amenazas, pues se ubicaron irregularidades efectuadas o auspiciadas por autoridades Mexicanas.

Desde entonces, se llegó a la conclusión de que los desalojos con utilización de fuerza pública como primer medida de atención, son incompatibles con los requisitos del PDESC, el cual es un tratado internacional con plena vigencia en todo el territorio nacional, máxime desde las resoluciones de la Suprema Corte de Justicia de la Nación que los colocan a nivel de la Constitución Política, cuando se trata de derechos humanos.

No vemos sustancialmente y a nivel de derechos humanos, alguna novedad en el contenido del artículo 60 de la Ley en comento. Es sólo una reproducción de normativa que ya existía y era aplicable años atrás.

CONCLUSIONES

Opinamos que la creación del artículo 60 no viene a efectuar ninguna innovación sustancial en el sistema de derechos inmobiliarios en la Ciudad de México, ni tampoco en el sistema de derechos humanos.

En todo caso, es una ratificación de las obligaciones que tiene toda autoridad formal o material de la Ciudad de México, para utilizar la fuerza pública en un desalojo o lanzamiento, como última medida posible frente a la imposibilidad de otra medida, así como a responsabilizarse por los efectos de dicho uso de fuerza pública.

Los legales y legítimos propietarios pueden estar tranquilos, pues sus derechos no se ven afectados de forma sustancial a lo que ya venía aplicando en el pasado.

Por desgracia, la redacción del artículo 60 y su impacto mediático, pueden tener efectos colaterales sobre el mercado inmobiliario para participantes nacionales y extranjeros, pues podría «aparentar» que no existe una protección legal a los derechos de los propietarios de bienes inmuebles en la Ciudad de México, frente a una lectura aislada de todo nuestro sistema normativo.

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