Contrato de compraventa de terrenos, lo que debes saber

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Adquirir un lote de terreno sin construcciones en cualquier parte de la República Mexicana, se ha convertido en una de las operaciones inmobiliarias más frecuentes y en crecimiento.

Su alta frecuencia, en parte, se debe al incremento incesante en el valor de casas y departamentos, lo cual orilla a muchos interesados en adquirir activos fijos, en pensar en los terrenos por su “bajo precio” en relación con inmuebles construidos. Este “bajo precio” permite a los compradores acceder a un activo inmobiliario y planear su inversión en pasos o fases, pues si decide construir sobre el terreno, podrá ir controlando su gasto y avance de obra. En pocas palabras, se asemejaría a la compra “en abonos” o “fases” de un inmueble con construcciones.

Para inversionistas más sofisticados y con mayores accesos de capital, la compraventa de terrenos implica la conformación de “reservas de tierra” para proyectos de desarrollo inmobiliario futuros, en espera de revaloración de una zona. Para algunos otros (los menos), el potencial del terreno está en su valor de uso (renta) o su plusvalía al momento de volverse a vender a terceros, con o sin construcciones.

Si bien existen factores financieros, topográficos y de mercado que el comprador o inversionista de terrenos debe conocer antes de tomar este tipo de decisión, también existen grandes temas legales que deben ser revisados con el fin de procurar el mayor grado de legalidad en el contrato de compraventa de terrenos.

¿Qué es un contrato de compraventa de terreno?

Empecemos por lo básico. De manera simple, podríamos decir que el contrato de compraventa de terreno son los acuerdos de voluntad habidos entre el vendedor y el comprador en relación con la transmisión de propiedad de una parcela de tierra sin construcciones y el precio que se paga por ella, además de otros pactos accesorios, lo cual queda plasmado en un documento público o privado.

De igual forma, diremos que el “contrato de compraventa de terrenos” en general, podría adoptar varias modalidades en cuanto al tipo de contrato y cláusulas que se incluyen. Desde el punto de vista técnico-legal, podríamos decir que la modalidad de contrato de compraventa de terreno dependerá enteramente del estado legal que guarde la tierra, el estatus del vendedor y el avance del proyecto sobre esa tierra.

Con la aseveración anterior, podrás entender que no podría utilizarse el mismo tipo de contrato de compraventa de terreno en casos de estar adquiriendo lotes de tierra rústicos que aún no cuentan con licencias de subdivisión (lo cual ocurre mucho en el interior de la República Mexicana) que estar comprando lotes condominales dentro de un fraccionamiento residencial.

El estatus legal de la tierra, el estatus legal del dueño y el estado de avance del proyecto al cual pertenece la tierra, condicionarán el tipo de contrato y sus cláusulas. Por ende, no existe un solo tipo de contrato de compraventa de terreno, sino diversas modalidades de contratos de compraventa de terrenos, los cuales podríamos enunciar a continuación:

Contrato de promesa de compraventa de terrenos.
Contrato de compraventa de terrenos futuros.
Contrato de compraventa de terrenos de contado.
Contrato de compraventa de terrenos en abonos.
Contrato de compraventa de terrenos ejidales.
Contrato de compraventa de terrenos “ad mesuram”.

Si bien excedería los fines del presente artículo el abordar y describir cada uno de las modalidades de contratos de compraventa de terrenos, si es importante mencionar que nos encontramos cada vez con más frecuencia, el uso de contratos modelo o “machote” por parte de vendedores de tierra, los cuales no son acordes con las características legales de la tierra. Esto crea riesgos legales innecesarios para los compradores de terrenos así como posibles esquemas de defraudación inmobiliaria en el peor de los casos.

¿Cómo se debe firmar el contrato de compraventa sobre terrenos?

Durante el proceso de compra de un terreno, es muy probable que el comprador termine por firmar 2 contratos de compraventa, uno por medio de simple escrito privado y otro medio de escritura pública.

En cuanto al contrato en su forma privada, se trata del primer documento que firmarás y normalmente su redacción y clausulado será propuesto por el desarrollador o vendedor de la tierra. En este documento, sólo intervienen las partes (compradora y vendedora), así como testigos de manera opcional. A la firma de este documento privado, se entregarán enganches y se adquirirán compromisos de pago a futuro. No habrá intervención de ninguna autoridad o fedatario público en esta etapa.

Por todas estas características en la fase privada de la compra de tierra, se sugiere fuertemente a cualquier comprador el estar debidamente asesorados por abogados expertos en esa materia y en esa jurisdicción. Bajo ningún supuesto podríamos recomendar que el comprador de terrenos se fie únicamente de la información proporcionada por el vendedor y del texto del contrato, mucho menos si debe entregar enganches o fuertes cantidades de dinero a cuenta del precio. El comprador no debería formar sus propios juicios sobre características jurídicas del contrato y el terreno si no es experto en la materia.

El comprador de terrenos tiene en todo momento el derecho a contar con sus asesores independientes, que podrán apoyarle a formar un juicio más informado sobre las características legales del terreno y sobre la idoneidad del contrato de compraventa de terreno propuesto por el vendedor.

Es muy común ver en sitios de internet diferentes modelos o machotes de contratos (algunos de pago inclusive), sin embargo, el uso de dichos modelos puede representar un peligro, pues no obstante puedan estar bien elaborados, no se han elaborado con base en las características particulares del terreno a adquirir. No recomendamos la “auto medicación” de contratos, pues representa riesgos para la “salud legal” de la compra.

En cuanto el precio del terreno ha sido completamente liquidado y el vendedor cuenta con todas las licencias, permisos y documentos legales sobre el terreno, se podrá solicitar que el contrato privado de compraventa se otorgue ante notario público. En esta fase, las partes deberán acudir ante un notario público con el fin de solicitar la redacción de la escritura, en donde también, se hará el pago de los impuestos generados por la transacción.

Para completar la forma pública del contrato de compraventa de terrenos, se deberá gestionar y obtener la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la escritura pública de compraventa de terrenos. Hasta este punto, podríamos decir que el comprador realmente cuenta con un título de propiedad sobre la tierra, el cual tiene efectos frente a cualquier persona. A este punto o nivel de formalismo es al cual se debe aspirar en cualquier compraventa de tierra.

¿Para qué sirve el contrato de compraventa?

Contar con el contrato adecuado de compraventa de terreno será una herramienta fundamental para el comprador. Es uno de los documentos legales más importantes en la transacción.

En su modalidad privada, el contrato de compraventa de terreno servirá como comprobante de los compromisos adquiridos entre las partes, lo cual tiene como consecuencia que ninguna de las partes podría válidamente por sí misma modificar los plazos, montos y términos de lo que aparezca en ese contrato.

De igual manera, el original de dicho contrato privado será fundamental para ejercer acciones legales frente a los tribunales en casos de incumplimiento o retrasos. Es una red de seguridad para el comprador frente a cualquier incumplimiento. En casos extremos, ese contrato privado de compraventa de terreno podría ser el documento base para solicitar a un Juez que obligue al vendedor a firmar una escritura pública de compraventa, en caso de encontrar negativas o retrasos injustificados.

El contrato de compraventa de terreno en su forma de escritura pública, dará protección legal al comprador frente a cualquier tercero que llegue a reclamar como suyo o invadir parte o la totalidad del terreno. Además, permitirá al comprador acreditar legalmente frente a cualquier persona, su calidad de dueño de la tierra que aparece dentro de las medidas y colindancias de su escritura pública.

El contrato de compraventa de terrenos tanto en su forma privada como en su forma pública, son justificantes para las transferencias de dinero entre ambas partes, lo cual puede exhibirse válidamente frente a cualquier requerimiento de información por parte de bancos, hacienda y/o autoridades en general.

¿Cuáles son los requisitos del contrato de compraventa de terreno?

Con fines meramente ilustrativos, mencionaremos a continuación los temas que de manera general deberían tratarse o pactarse dentro del contrato de compraventa de terrenos. Si el contenido de algún contrato no incluye estas menciones, sería buena idea platicarlo con el vendedor con el fin de poder incluirlos en el contrato.

También es importante decir que la lista que a continuación se expone no es exhaustiva en cuanto a lo que deba incluir el contrato en particular, sino que intenta hacer énfasis y dar una guía sobre los temas que más deberían importarnos regular dentro de un contrato de compraventa de terreno.

Identificación del vendedor: Es importante contar con todos los datos de identificación de quien será el vendedor, ya sea persona física o moral, por medio de documentos tales como identificaciones oficiales, actas de matrimonio, escrituras de constitución de sociedades, comprobantes de domicilio, clave del Registro Federal de Contribuyentes y Clave Única de Registro de Población, de manera principal. En caso de personas morales, también deberá identificarse con los elementos antes dichos a su representante legal. Es extremadamente importante cerciorarse de estar contratando con la persona correcta.
Tipo de derechos que el vendedor tiene sobre la tierra. Por medio de escrituras públicas o documentos privados, el vendedor deberá demostrar qué tipo de derechos tiene sobre la tierra. Los datos de identificación de dichos documentos deberán ser relacionados en el contrato.
Limitaciones legales sobre el terreno. Mencionar y especificar si existen sobre el terreno derechos de terceras personas, como pueden ser hipotecas, usufructos, embargos, anotaciones preventivas en Registro Público, servidumbres, contratos de arrendamiento o cualquier contrato anterior que tenga por objeto el terreno a ser comprado.
Ubicación del terreno. La descripción oficial de la tierra que se contiene en cualquier documento oficial, como pueden ser escrituras o boletas de predial. Idealmente debería existir el nombre de la calle, manzana, número de lote, colonia y Estado de la República.
Medidas y colindancias del terreno, junto con su superficie. Esta característica es altamente importante, pues a nivel legal, todo lo que se encuentre dentro de las colindancias marcadas pertenecerá al terreno. Estos datos deberían ser obtenidos de documentos oficiales tales como licencias originales de subdivisión o lotificación.
Existencia o no de deslindes oficiales. Independientemente del señalamiento de las medidas y colindancias, se sugiere mencionar si existen o no, los deslindes físicos al terreno indicados por marcas o mojoneras colocadas por algún perito en topografía o autoridad judicial. Esto ayudará a evitar un fenómeno común del “traslape de predios”, el cual puede dar muchos problemas al comprador de terrenos al tener confrontaciones con una o varias personas alegando derechos sobre la misma porción de tierra.
Tipo de terreno. Se debería indicar si el terreno pertenece a algún condominio, fraccionamiento o ejido. También se debería indicar si el terreno es rústico o cuenta con algunos servicios urbanos.
Usos de suelo y restricciones. El contrato debería indicar los usos de suelo que se permiten en el terreno así como cualquier limitación de uso o constructiva. En este punto habría que tener cuidado con terrenos dentro de zonas arqueológicas, de protección ecológica o de reserva territorial, pues podría impactar significativamente la explotación comercial del terreno.
Procesos legales o administrativos pendientes. Dentro de este tema, el vendedor debería revelar si existen documentos pendientes de ser obtenidos y que constituyan obstáculos para firmar una escritura pública de compraventa de forma inmediata. De igual forma y caso de haber dichos procesos pendientes, se deberán establecer los compromisos correspondientes para su resolución.
Precio del terreno. El precio del terreno deberá ser fijado forzosamente en el contrato, indicado la moneda o divisa en que se fija el precio. En caso de fijación de precios en moneda extranjera, se deberá pactar que el tipo de cambio se determinará a la fecha del o de los pagos correspondiente, los cuales deberán realizarse en moneda nacional.
Forma de pago del precio. Este tema se refiere a fijar si el precio se paga en una sola exhibición o en varias. En casos de pagos en abonos, indicar fechas de vencimiento de cada pago así como la cuenta bancaria a la cual debe realizarse el mismo. En caso de utilizar créditos hipotecarios, deberán realizarse menciones especiales al respecto.
Entrega de posesión del terreno. En este punto se deberá pactar desde qué momento el comprador tendrá el acceso físico al terreno, lo cual puede ocurrir en el momento que lo fijen las partes, siendo lo más común, a la fecha de liquidación total del precio de compraventa.
Términos y condiciones para la firma de escritura pública. Dentro de esta temática se deberán especificar qué requisitos, eventos y tiempos deberán verificarse con el fin de que ambas partes estén en posibilidad legal de solicitar la firma de una escritura pública ante notario, de manera obligatoria.
Causas especiales de rescisión del contrato. En este punto deberán plantearse con lujo de detalle, qué eventos o actitudes de las partes deberán ser consideradas como causas suficientes para que la parte afectada tenga facultades para solicitar la terminación anticipada del contrato con efectos retroactivos.
Penalizaciones. Es importante dejar claramente plasmadas cualquier penalización económica aplicable a las partes, para el caso que dejen de cumplir sus obligaciones al amparo del contrato de compraventa de terreno. De igual manera, especificar si existen “tiempos de gracia” o “procesos preventivos” para remediar cualquier diferencia entre las partes.

Evaluar las condiciones legales de un terreno y elaborar un contrato de compraventa específicamente para terreno, puede representar un proceso que implica el conocimiento y control de diversos elementos legales. En cualquier transacción legal donde se involucre el manejo de terrenos, siempre te sugeriremos que solicites la intervención de un especialista para que incrementes las probabilidades de estar haciendo un buen negocio inmobiliario.

En Braiz Abogados Inmobiliarios podemos apoyarte como especialistas en la materia. Buscaremos siempre asesorarte para cuidar tus intereses como comprador de terrenos. Contáctanos para agendar una cita con nuestros expertos al correo [email protected] o llámanos al teléfono (55) 4377-3263 (con atención vía Whats App) para más información. Con gusto te atenderemos.